Loi ALUR : les principales mesures

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La Loi sur l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové, dite ALUR a été définitivement adoptée  le 24 mars 2014 et après avoir essuyé une censure (de portée très limitée) du  Conseil Constitutionnel, elle a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014.

Ce texte constitue une vraie révolution et a un impact important sur les relations entre bailleurs et locataires.

Il nous semble indispensable que vous soyez informé des principales mesures contenues dans la Loi ALUR.

Première mesure :

Dans les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de biens locatifs (« zones tendues »), les loyers des logements mis en location ou en relocation ne pourront pas excéder des maxima fixés annuellement par arrêtés préfectoraux.

Ce plafonnement des loyers devrait s’appliquer dès l’automne dans l’agglomération parisienne et dans certaines villes (dont la liste reste à paraître) et, à partir de l’an prochain, dans les autres.

Deuxième mesure :

D’ici à la fin du premier semestre, le bail devrait désormais être établi conformément à un bail type défini par décret et devrait s’appliquer aussi aux locations en cours.

Troisième mesure :

La Loi Alur renforce sensiblement les obligations qui pèsent sur les locations meublées qui seront également concernées par le dispositif de plafonnement des loyers.

Quatrième mesure :

La Garantie Universelle des Loyers (dite G.U.L.) entrera en vigueur pour les baux signés à partir du 1er Janvier 2016. Contrairement à ce qui était initialement annoncé, la G.U.L. sera gratuite. Elle sera proposée, par défaut, dans le contrat de location type (mentionné ci-dessus) mais vous pourrez y renoncer, pour demander, par exemple, un garant à votre locataire.

Le cumul de la G.U.L. et du cautionnement (garant) est interdit, excepté si l’occupant est un étudiant ou un apprenti.

On sait déjà que les loyers ne seront indemnisés qu’à hauteur du loyer de référence du secteur et que vous pourrez souscrire une assurance complémentaire privée (G.L.I. ou G.R.L.) pour garantir la fraction de loyer excédant le loyer de référence ainsi que les risques de dégradation (qui ne seront pas couverts par la G.U.L.)

Cinquième mesure :

Les honoraires de location seront principalement acquittés par les bailleurs.

Ainsi, le propriétaire qui fera appel à un professionnel devra prendre en charge la quasi-totalité des honoraires de mise en location.

Toutefois, ceux de la réalisation de l’état des lieux, de la rédaction du bail, de l’organisation de la visite et de la constitution du dossier du locataire pourront être partagés entre ce dernier et le bailleur.

Les frais imputés au locataire seront toutefois plafonnés, en vertu d’un décret à paraître et calculés par mètre carré de surface habitable et varieront en fonction de la situation géographique du bien.

Sixième mesure :

Les locataires bénéficieront de droits renforcés, notamment pour ce qui concerne :

–          Le délai de préavis permettant de donner congé, dans « les zones tendues », sera réduit de 3 à 1 mois.

–          Le délai de restitution du dépôt de garantie est ramené de 2 à 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.

–          Au-delà de ce délai, si le dépôt de garantie n’est pas restitué, le bailleur encourt une pénalité de 10 % du montant du dépôt par mois de retard.

 

L’ensemble de ces mesures a bien entendu été pris en compte dans le fonctionnement de notre service « gestion locative » afin d’apporter un service adapté, réactif et en conformité avec la loi malgré des délais très courts.

 

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