Location nue : ce qui a changé avec la loi ALUR

Location nue : ce qui a changé avec la loi ALUR

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La loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars, modifie en profondeur le régime des locations nues ou meublées, lorsqu’elles constituent la résidence principale des locataires.

Pour ce qui concerne les locations nues, faisons le point sur les dispositions d’ores et déjà applicables, c’est-à-dire celles qui ne sont pas soumises à la parution d’un décret.

L’application dans le temps de la loi ALUR

Une difficulté de la loi ALUR tient à définir son champ d’application : à quels baux s’appliquent-elles ? La loi du 6 juillet 1989 modifiée s’applique sans nul doute aux baux conclus ou renouvelés à compter du 27 mars 2014. Qu’en est-il des baux signés avant cette date ?

L’article 14 de la loi ALUR prévoit que les baux en cours au 27 mars demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

Par exception, certains articles de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent toutefois aux baux non meublés en cours. Il s’agit de :

  • L’article 7, relatif aux obligations du locataire,
  • L’article 17-1, relatif à la révision du loyer,
  • L’article 20-1, relatif à la mise en conformité du logement,
  • L’article 21, relatif à la quittance et à l’avis d’échéance,
  • L’article 23, relatif aux charges récupérables.

Pour les baux qui ont été conclus avant la loi ALUR, mais qui se poursuivent après cette loi par tacite reconduction, à défaut de renouvellement exprès, le doute est permis. Le Conseil Constitutionnel, lors de l’examen de l’article 6 de la loi ALUR concernant l’encadrement des loyers, semble exclure les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi, y compris s’ils ont fait l’objet d’une reconduction tacite après cette entrée en vigueur.

Toutefois, la Cour de cassation adopte classiquement une autre position : un bail tacitement reconduit ou renouvelé est un nouveau bail auquel la loi nouvelle doit s’appliquer. Si cette position est suivie, la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR, s’appliquerait aux baux conclus ou renouvelés depuis le 27 mars 2014, mais également aux baux tacitement reconduits après cette date.

La colocation

La loi ALUR institue un nouveau régime de la colocation, en ajoutant un article 8-1 à la loi du 6 juillet 1989. La colocation se définit dorénavant comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

La  loi ALUR a modifié le régime de la solidarité des colocataires. La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

La loi ALUR permet également, dans le cas de la colocation, concernant l’assurance locative, de laisser le bailleur et le locataire libres de décider que le bailleur souscrira une assurance pour compte, récupérable sur le locataire. Les charges récupérables peuvent, quant à elles, faire l’objet soit de provisions, soit d’un forfait.

L’assurance pour compte hors colocation

Hors colocation, le locataire a l’obligation de souscrire une assurance locative et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant qui sera fixé par décret en Conseil d’Etat (non paru à ce jour), est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Les délais de prescriptions

La loi ALUR précise un nouveau délai de prescription applicable à toutes les actions relatives aux contrats de location. Ces actions seront prescrites passé un délai de trois ans à compter du jour où l’intéressé a eu connaissance ou aurait dû connaitre son droit.

Toutefois, la loi ALUR institue un délai de prescription abrégé concernant l’action en révision du loyer. Elle se prescrit par un délai d’un an. Si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer dans l’année suivant sa date de prise d’effet, il est considéré comme ayant renoncé au bénéfice de la révision pour l’année écoulée.

Le délai de restitution du dépôt de garantie

Par principe, le dépôt de garantie doit toujours être restitué dans les deux mois de la remise des clés. La loi ALUR créée une exception : si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, donc en l’absence de toute dégradation ou frais imputables au locataire, il doit être restitué dans le mois de la remise des clés.

La clause pénale

Il s’agit d’une clause qui prévoit que le locataire est débiteur, envers le bailleur, d’une somme forfaitaire ou d’une majoration de loyer, en cas d’impayés ou de retard de paiement. Si cette clause pouvait être insérée dans un bail conclu avant la loi ALUR, dorénavant, une telle clause est réputée non écrite et donc interdite. 

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