La location : l’essentiel de la loi ALUR

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Comme nous l’avons déjà évoqué précédemment, la loi ALUR du 24 mars 2014 réforme profondément le droit immobilier, l’objectif étant de moderniser la réglementation et de lutter contre la crise du logement.

Il s’agit d’une loi complexe. Certaines de ses dispositions s’appliquent immédiatement aux nouveaux contrats, d’autres ne seront applicables qu’après la publication de décrets ou arrêtés. Cette loi vise en outre un domaine très étendu. Sont en effet concernés l’urbanisme, la copropriété, la gestion locative et la profession même d’agent immobilier. Sur ce dernier point, la loi institue une obligation de formation continue tant de l’agent immobilier, que de ses négociateurs salariés et agents commerciaux.

S’agissant des rapports entre bailleurs et locataires, la loi ALUR modifie en profondeur le régime des locations qu’il s’agisse de la location vide ou de la location meublée.

La loi ALUR s’applique-t-elle aux baux d’habitation en cours ?

Une difficulté majeure de la loi ALUR réside dans son application. Elle s’applique bien sûr à tous les nouveaux baux conclus depuis le 27 mars 2014. Qu’en est-il pour les baux en cours ?

Par principe, les modifications apportées par la loi ALUR ne s’appliquent pas aux baux existants : ils restent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables antérieurement.

Cependant certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 concernant la location vide, modifiées par la loi ALUR sont applicables aux baux en cours. Il s’agit de l’article 7, relatif aux obligations du locataire, l’article 17-1 relatif à la révision du loyer, l’article 20-1 relatif à la mise en conformité du logement à la demande du locataire, l’article 21 relatif à l’obligation de transmission de la quittance et l’article 23 relatif à la régularisation des charges.

Concernant la location meublée, sont applicables aux baux en cours l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989  relatif aux obligations du bailleur, l’article 7 relatif aux obligations du locataire, l’article 20-1 relatif à la mise en conformité du logement à la demande du locataire, ainsi que l’article 25-11 de la même loi du 6 juillet 1989, relatif à la compétence de la Commission départementale de conciliation.

Les dispositions communes applicables aux baux d’habitation vides et meublés conclus à compter du 27 mars 2014

Les honoraires de location 

Les honoraires relatifs à l’entremise et à la négociation sont à la charge exclusive du bailleur mandant.

Les honoraires qui peuvent être mis à la charge du locataire sont limitativement énumérés : il s’agit des seuls honoraires de visite, de constitution du dossier, de rédaction de bail et de réalisation de l’état des lieux d’entrée. La part du locataire ne peut pas être supérieure à celle du bailleur. Ces honoraires seront plafonnés par décret.

Le bail et l’état des lieux

Le bail vide et le bail meublé ainsi que l’état des lieux devront être conformes à des modèles types dont le contenu sera fixé par décret.

Les diagnostics

Devront être joints aux baux, en plus du Diagnostic de Performance Energétique (DPE), de l’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) et du Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP), le diagnostic amiante, ainsi que l’état de l’installation électrique et gaz du bien, dont les contenus et les dates d’entrée en vigueur de ces obligations seront définis par décret.

La liste des pièces pouvant être exigées du locataire et de sa caution 

Une liste des seuls documents qu’un bailleur pourra exiger de son candidat locataire et de sa caution sera définie par décret.

Le congé frauduleux

Le congé frauduleux, c’est-à-dire le congé donné par le bailleur sans motif réel de reprise ou de vente, est désormais sanctionné par la loi ALUR. Le bailleur encourt une amende ne pouvant excéder 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale.

La restitution des clés

Les modalités de restitution des clés du logement en fin de bail sont précisées : cette remise pourra être effectuée par remise en main propre, ou par lettre recommandée avec avis de réception, directement au bailleur ou auprès de son mandataire.

 

La restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois. Le délai de restitution est toutefois réduit à un mois, suivant la remise des clés, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le locataire doit fournir sa nouvelle adresse.

Si la régularisation annuelle des charges dans un immeuble collectif n’est pas encore elle-même intervenue, la loi adoptée reprend une solution admise par les tribunaux permettant au bailleur de conserver au maximum 20% du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté des comptes de la copropriété.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’assurance du locataire

Le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs. A défaut pour le locataire de pouvoir justifier de son assurance, après une mise en demeure restée sans effet passé un délai d’un mois, le bailleur pourra souscrire une assurance pour compte du locataire et en obtenir le remboursement.

Les dispositions applicables aux baux d’habitation vides conclus à compter du 27 mars 2014

 

La mention de la surface habitable

Depuis 2009, le bail doit préciser la surface habitable du logement loué. La loi ALUR prévoit que si la surface habitable réelle du bien est inférieure de plus de 5% à la surface indiquée dans le bail, le locataire pourra obtenir amiablement ou judiciairement  une diminution de loyer. Si la surface n’est pas mentionnée, le locataire pourra mettre le bailleur en demeure de la préciser.

Le préavis réduit 

Le bénéfice du préavis réduit à un mois est étendu. Le motif lié à l’état de santé du locataire nécessitant un changement de domicile n’est plus conditionné à l’âge du locataire (60 ans). Un nouveau motif de congé réduit sera ouvert au locataire d’un logement situé dans une ville de plus de 50 000 habitants marquée par des difficultés d’accès au logement. En plus des locataires bénéficiaires du RSA, pourront bénéficier d’un préavis réduit les locataires bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé.

Egalement, les locataires qui se voient attribuer un logement social bénéficient du préavis réduit.

La loi ALUR impose, pour la validité du congé, que, dès l’envoi de sa lettre de congé, le locataire précise le motif du préavis réduit et en justifie immédiatement.

 

Les droits de l’acquéreur d’un logement loué

Une nouvelle disposition de la loi limite les droits de l’acquéreur d’un bien loué de donner congé. Il ne pourra donner congé pour vente qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours. Le congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours si la durée du bail restant à courir est supérieure à 2 ans,  ou, si la durée du bail restant à courir est inférieure à 2 ans après l’acquisition, le congé n’est autorisé qu’après un délai de deux ans.

L’encadrement du loyer  

Concernant le loyer, sa fixation initiale fait l’objet de nouvelles mesures d’encadrement. Ainsi, la fixation initiale du loyer, pour  les logements situés dans une ville de plus de 50 000 habitants marquée par des difficultés d’accès au logement, sera plafonnée. Chaque année, le préfet fixera un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, déterminé par un prix au mètre carré de surface habitable. Le loyer de base devra être fixé dans la limite du loyer de référence majoré.

Un complément de loyer, dont les modalités seront fixées par décret, sera admis si le logement remplit certaines caractéristiques de localisation ou de confort.

 

Les dispositions applicables aux baux d’habitation meublés conclus à compter du 27 mars 2014

 

La location meublée est désormais rattachée à la loi du 6 juillet 1989, dans un titre 1 bis, créé par la loi ALUR.

La liste des meubles

Un décret fixera une liste des meubles que doit contenir un logement meublé.

 

Le dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyers hors charges.

 

Les charges

Les modalités de régularisation des charges sont précisées. Le bail pourra prévoir une provision, qui fera l’objet d’une régularisation annuelle, dans les mêmes conditions que pour un bail d’habitation vide. Il pourra aussi prévoir des charges sous forme de forfait, sans possibilité de régularisation.

 

L’encadrement du loyer  

La fixation initiale du loyer, pour  les logements situés dans une ville de plus de 50 000 habitants marquée par des difficultés d’accès au logement, sera plafonnée. Chaque année, le préfet fixera un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré dont les montants seront déterminés en appliquant une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence applicables à la location vide, pour tenir compte du caractère meublé du logement.

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