Immobilier : tout ce qui change en 2015

Immobilier : tout ce qui change en 2015

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La sphère immobilière est, comme chaque année, impactée par la loi de finances pour 2015 et la loi de finances rectificative pour 2014, toutes deux apportant leur lot de nouveautés.

  • Le dispositif d’investissement locatif PINEL

Le dispositif DUFLOT, existant depuis le 1er janvier 2013, est rebaptisé PINEL mais diverge sur certains points :

  • Il est possible de louer à un ascendant ou à un descendant
  • La durée de l’engagement est modulée : le minimum est fixé à 6 ans avec une possibilité de proroger son engagement 2 fois par période triennale. La durée maximale de l’engagement de location est fixée à 12 ans.
  • Le taux de la réduction d’impôt dont bénéficient les propriétaires bailleurs est aménagé corrélativement à leur durée d’engagement :
    • 12 % si engagement de 6 ans puis 6 % si 1ère prorogation de 3 ans + 3 % si 2nde prorogation de 3 ans, ce qui fait une réduction totale de 21 %
    • 18 % si engagement de 9 ans puis 3 % si prorogation de 3 ans, ce qui fait une réduction totale de 21 %.

Ce dispositif est applicable pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014.

  • Les plus-values immobilières sur terrains à bâtir

La loi de finances pour 2015 a légalisé les nouvelles modalités de calcul des plus-values immobilières mises en place depuis le 1er septembre 2014 :

            * Une exonération totale de la plus-value après 22 ans de détention

Désormais, le régime de l’abattement pour durée de détention est identique, que la cession porte sur un bien bâti ou sur un terrain à bâtir.

L’exonération totale des prélèvements sociaux est acquise après 30 ans de détention.

            * Un abattement exceptionnel de 30 % est créé

Il s’applique aux cessions de terrains à bâtir réalisées à compter du 1er septembre 2014 à la double condition :

  • Qu’elles soient précédées d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ayant acquis date certaine ;
  • Qu’elles soient réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse a reçu date certaine.

A noter que cet abattement exceptionnel est pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières et des prélèvements sociaux.

  • Les plus-values immobilières sur les opérations de démolition-reconstruction en zones tendues

L’abattement exceptionnel de 30 % trouve à s’appliquer lors de la vente de biens immobiliers bâtis situés dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (celles concernées par la taxe sur les logements vacants).

Deux conditions sont à respecter :

  • La vente doit être précédée d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 ;
  • L’acquéreur doit s’engager à démolir et reconstruire des locaux destinés à l’habitation avec une surface de plancher au moins égale à 90 % de la surface maximale autorisée.

A noter que cet abattement exceptionnel s’applique, le cas échéant, sur la surtaxe immobilière au-delà de 50 000 euros de plus-value.

  • L’exonération des plus-values sur la vente d’un droit de surélévation est reconduite jusqu’au 31 décembre 2017.

  • L’exonération des plus-values lors de la vente d’immeubles à des bailleurs sociaux est étendue aux bailleurs privés.

L’acquéreur doit s’engager dans l’acte authentique à construire et à achever dans un délai de 4 ans des logements sociaux. A défaut, il sera redevable d’une amende de 10 % du prix d’acquisition.

  • La mesure, autorisant les conseils généraux à porter le droit de vente départemental de 3,80 % à 4,50 %, est pérennisée.

Elle concerne les actes passés et les conventions conclues à compter du 1er mars 2016.

  • La suppression de désignation d’un représentant fiscal

La désignation obligatoire ou sur demande de l’administration d’un représentant fiscal pour les résidents de l’Espace économique européen et possédant un bien immobilier en France est supprimée à compter du 1er janvier 2015.

  • L’harmonisation de la taxation des plus-values immobilières pour les non résidents français

Les plus-values, réalisées depuis le 1er janvier 2015 à l’occasion de la cession d’un bien immobilier situé en France, sont imposées à un taux de 19 % à l’impôt sur le revenu et ce, indépendamment du lieu de résidence du vendeur (Espace économique européen ou état tiers à l’EEE).

  • La TVA à 5,5 % sur les logements situés dans les nouveaux quartiers prioritaires

Désormais, les livraisons de logements dans les quartiers prioritaires bénéficient d’un taux réduit de TVA de 5,5 % à l’instar des livraisons de logements dans les zones ANRU. Ces opérations d’accession à la propriété sont soumises au respect des conditions suivantes :

  • Les futurs propriétaires ne doivent pas dépasser un plafond de ressources appréciées notamment à la date de signature de l’avant-contrat (promesse unilatérale ou compromis de vente) ou du contrat de vente pour un immeuble construit ;
  • Les logements doivent être situés soit dans les quartiers prioritaires de la ville soit à proximité de ces quartiers c’est-à-dire à une distance inférieure à 300 mètres de ces quartiers.

Ces mesures s’appliquent aux opérations immobilières dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015. La fin du dispositif est fixée au 31 décembre 2024.

  • La TVA à 5,5 % sur certains travaux réalisés dans des logements sociaux

Les travaux d’agrandissement, de surélévation ou de réhabilitation lourde, réalisés à compter du 1er janvier 2015, sont éligibles au taux réduit de TVA. L’octroi de ce taux est conditionné à la prise en compte de ces opérations dans les conventions passées entre le propriétaire des locaux et l’État.

  • Le crédit d’impôt développement durable devient le crédit d’impôt de transition énergétique (équipements des logements) :

Outre son appellation, les conditions intrinsèques du crédit d’impôt ont été modifiées de manière rétroactive à compter du 1er septembre 2014:

  • L’obligation de réaliser, jusqu’au 31 août 2014, un bouquet de travaux, sauf pour les foyers modestes, a été supprimée ;

Le législateur a prévu une mesure transitoire pour les personnes ayant déjà réalisé une première dépense entre le 1er janvier et le 31 août 2014, et une autre entre le 1er septembre et le 31 décembre 2014 : la première dépense bénéficiera d’un crédit d’impôt de 25 %, et la seconde de 30 %.

  • Le taux du crédit d’impôt est uniformisé à 30 % pour toutes les dépenses réalisées dés le 1er septembre 2014 ;
  • La liste des dépenses éligibles a été élargie :

            * Les compteurs individuels de chauffage et d’eau chaude sanitaire dans les copropriétés ;

            * Les systèmes de charge pour les véhicules électriques ;

            * Et plus spécifiquement à la Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte, les dépenses payées entre le 1er/09/2014 et le 31/12/2015 pour des équipements ou des matériaux de protection des parois vitrées ou opaques contre les rayonnements solaires, et des équipements ou des matériaux visant à l’optimisation de la ventilation naturelle (brasseurs d’air par exemple).

 

  • Le prêt à taux zéro

Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2014, le PTZ + est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017.

Pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2015, la liste des biens susceptibles d’être éligibles s’étend désormais aux biens anciens nécessitant des travaux de réhabilitation situés dans des communes en milieu rural (liste à fixer par arrêté).

L’acquéreur devra présenter son programme de travaux d’amélioration au moment de l’acquisition, qui devront être réalisés dans un délai maximal de 3 ans à compter de l’émission de l’offre de prêt. Iles travaux devront correspondre à une fourchette entre 20 et 30 % du prix total de l’opération.

D’autres mesures modifient les conditions d’octroi ou de détermination du prêt.

  • La taxe d’habitation des résidences secondaires

Pour les impositions dues à compter de 2015, les communes ont la liberté d’instituer une majoration de 20 % pour la part de la taxe d’habitation leur revenant. Cette majoration concerne les logements non affectés à la résidence principale, à condition que :

            * D’une part, ils soient meublés ;

            * D’autre part, seules les communes concernées par la taxe sur les logements vacants soient concernées.

A noter : la taxe sur les logements vacants et la majoration de la taxe d’habitation ne se cumulent pas.

Des dégrèvements de la majoration seront possibles sur réclamation des intéressés dans certaines situations seulement (lieu d’habitation différent pour raisons professionnelles, personne hébergée dans une maison de retraite …).

  • Les donations de terrains à bâtir et de logements neufs sont exonérées temporairement de droits de donation

Les donations entre vifs de terrains à bâtir constatées par un acte authentique passé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015, peuvent bénéficier d’une exonération de droits de donations à condition que le bénéficiaire de la donation s’engage à réaliser et achever des logements affectés à l’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acte.

L’exonération est fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire :

            * 100 000 euros entre ascendants et descendants, conjoints, concubins ou personnes pacsées ;

            * 45 000 euros entre frères et sœurs ;

            * 35 000 euros au profit d’une autre personne.

Les donations entre vifs de logements neufs dont le permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, peuvent bénéficier d’une exonération de droits de donations dans les mêmes proportions que les donations de terrains à bâtir.

 

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